Immobilier Neuf 2018-07-25T10:54:36+00:00

L’Immobilier Neuf

UNE APPROCHE SIMPLE DE L’IMMOBILIER ET DE VRAIS RÉSULTATS À LA CLÉ

Parmi les placements que j’ai personnellement boudés avant de devenir professionnel du patrimoine se trouve en tête de liste l’immobilier défiscalisant dans le neuf de type Pinel (ex Duflot) ou encore le LMNP. Avec l’Assurance vie il s’agissait là des 2 placements que les vendeurs de défisc venaient me proposer quasiment tous les mois. Ce qui m’a rendu littéralement allergique à ces supports.

Maintenant que j’ai accès à tous les acteurs de ces opérations en immobilier et que j’ai pu vivre de bout en bout le process de commercialisation d’un appartement neuf je peux désormais affirmer qu’au-delà de la rémunération des intermédiaires (dont je fais bien entendu parti aujourd’hui) et des prix pratiqués se cache une réelle opportunité d’investissement. Retrouvez ma vision telle que je l’enseigne à mes clients dans les Ateliers Découverte dédiés à l’Immobilier.

1/ Quels sont les 3 réels AVANTAGES 

de l’Immobilier Neuf ?

Pour imager mon propos je vais prendre l’exemple d’un client qui a choisi d’investir en Pinel et dont j’ai réalisé en amont l’analyse AFP :

Au fil des années ce client a constitué un patrimoine financier de quelques dizaines de milliers d’euros placés sur différents supports (compte courant, livrets, assurance vie, PEL). La rentabilité moyenne de son patrimoine s’élevait à peine au-delà de 1,5% par an.

1er réel avantage : la rentabilité (et oui !)

Pour commencer je dirai donc que l’immobilier neuf est en fait rentable contrairement à ce qu’on a l’habitude de lire. Car en effet la rentabilité brute d’un Pinel aujourd’hui s’élève aux alentours des 3,5% en moyenne (loyers annuels bruts / prix d’acquisition). Pas le meilleur placement de France mais loin d’être le plus mauvais également. Cela reste tout de même 2 fois plus rentable que les placements de mon client. Vous me direz que j’oublie de retirer les charges, c’est vrai. Donc sans rentrer dans les détails ici la rentabilité nette annuelle de ce genre de projet tourne autour des 2,5% (charges déduites).

Mais c’est sans compter sur l’avantage fiscal de 2% par an. Soit une rentabilité nette avoisinant maintenant les 4,5% annuels. Soit 3 fois plus rentable que la somme des placements de mon client.

2e réel avantage : la simplicité/rapidité de mise en place

Ensuite je dirai que l’immobilier neuf est facile d’accès et rapide à mettre en place. Si je reprends le cas de mon client il aura suffi d’environ 6 heures de travail pour lui pour monter de bout en bout son projet avec moi. Un point non négligeable quand on travaille à temps plein et que l’agenda ne permet pas de trouver, négocier, financer, acter, louer, gérer un appartement dans l’ancien que l’on souhaite piloter soi-même. Ce parcours représentant plutôt 6 mois de travail comme je l’observe dans mon cas personnel ou encore avec les clients que j’accompagne dans l’immobilier ancien (voir cette approche ici). De fait ce point de facilité/rapidité me semble tout à fait valable dans le choix d’un investissement.

3e réel avantage : l’effet de levier

Enfin le vrai bonus quand on investit dans l’immobilier (neuf ou ancien) reste toujours l’effet de levier. Le fait de faire financer par un crédit l’acquisition d’un bien immobilier va au final décupler sa rentabilité et booster votre patrimoine. Votre apport se limite au minimum syndical voire même à zéro et vos mensualités sont en très grande partie remboursées par vos locataires. Cela permet d’atteindre des taux de rendement interne de l’ordre de 15 à 20% selon le montage retenu. Une rentabilité introuvable aujourd’hui sans prise de risque importante. Ici le sous-jacent reste l’immobilier, « la pierre » comme on l’appelle, un placement solide (mais non sans risques bien sûr). Et malgré la rentabilité nette initiale dans 4,5% avec cette fois-ci l’effet de levier vous comprenez pourquoi tant d’investisseurs se tournent historiquement vers l’immobilier.

2/ Quels sont les 3 réels INCONVÉNIENTS 

de l’Immobilier Neuf ?

Alors vous me direz « c’est bien beau tout ça mais je sais que ce genre de placement n’est pas si rentable et on risque de mal louer ou mal revendre ce bien acheté neuf ».

Et vous aurez raison de soulever cette question car, tout à fait, il existe bien sûr des placements immobiliers plus rentables. Dans l’ancien par exemple où je permets à mes clients de trouver des projets à 8%, 10% et même 12% de rentabilité brute. Mais ce genre de projet demande comme évoqué plus haut beaucoup plus de temps de travail et nombreux sont ceux qui se lancent sans même se demander si cela leur convenait réellement au regard de leur situation actuelle. Quant à la location/revente, encore une fois vous avez juste. Et c’est bien là tout l’enjeu de travailler avec des intermédiaires et des conseillers de qualité qui vous permettront de blinder votre placement. Leur niveau de commission à lui seul justifie qu’ils fournissent un haut niveau de service. C’est là ma philosophie ainsi que celle de la majorité de mes partenaires à ce jour.

1er réel inconvénient : le prix du neuf

Et oui car qui dit neuf dit forcément plus cher que de l’occasion. Mais on entend également souvent dire que les promoteurs survaloriseraient le bien vendu car de l’autre côté de la vente l’acquéreur bénéficie d’une réduction d’impôts. Donc autant en profiter. Je vous arrête tout de suite, il existe des grilles de prix et je vous recommande vivement d’y jeter un œil avant toute acquisition immobilière. Et bien entendu de comparer ce qui reste comparable. Les biens vendus par de bons promoteurs sont proposés avec un haut niveau de finitions (salle de bain et cuisine équipées, parking privatif, ascenseur, digicode…)

2ème réel inconvénient : les loyers plafonnés

Les lois de défiscalisation ont été rédigées dans le but de combler le déficit de logement en France. Quand le gouvernement fait appel à l’épargne des particuliers pour développer le parc immobilier français il propose une carotte fiscale pour le remercier de cet effort. La contrepartie est donc de loger ceux qui en ont besoin et pour cela les loyers de ce genre de programme sont limités/plafonnés. Mais rassurez-vous rien de confiscatoire. Prenons le cas de la ville de Dijon où je réside ce plafond des loyers est actuellement aux alentours de 10€ du m². Hors le marché dijonnais de l’ancien oscille entre 10€ et 12€ du m². Nous sommes donc très proches des prix marchés (prix en 2018).

De plus des loyers inférieurs au prix marché permettent de s’assurer d’être loué le plus vite possible ce qui reste l’enjeu majeur quand on se lance dans l’immobilier.

3e et dernier inconvénient : l’effort mensuel

Résultant directement des 2 précédents inconvénients l’effort mensuel est sans doute la partie la moins bien comprise de ce genre de projet. Pour faire simple : Dépenses (charges globales + crédit)  – Recettes (loyers nets + réduction d’impôts) = un montant encore positif appelé effort mensuel.

Quand vous achetez cher, louez un peu en dessous du marché et financez le projet sans apport… et bien mathématiquement vous en êtes de votre poche à la fin du mois.

Mais rassurez-vous, il y a une bonne nouvelle :

Votre effort mensuel est bien plus rentable quand vous l’injectez chaque mois dans votre projet immobilier que si vous l’aviez placé sur vos supports favoris (Livret A, PEL, Assurance Vie bancaire…).

3/ Les points à retenir

  1. Prenez le temps de bien poser à plat votre situation actuelle. La Stratégie AFP a été créée pour vous y aider.
  2. Calculez la rentabilité globale de vos placements et comparez la avec les chiffres énoncés sur la page « Performances » et sa section immobilier.
  3. Demandez-vous si vous préférez passer 6 heures ou bien 6 mois sur votre projet immobilier (travailler plus pour gagner plus, voir Immobilier Ancien).
  4. Identifiez et calculez votre projet avec un conseiller bienveillant et compétent.
  5. Estimez la faisabilité globale du financement ainsi que votre effort mensuel.

Et c’est parti !!

parlons en de vive voix