Immobilier Ancien New 2018-05-10T00:30:18+00:00

L’Immobilier Ancien

Travailler plus pour gagner plus, Oui !
Grâce à un accompagnement A à Z pour réussir votre placement immobilier

Aujourd’hui investir dans la pierre semble si simple et évident grâce à l’offre pléthorique de formations disponibles que l’on en oublie l’essentiel : pourquoi investir dans la pierre ? Et plus précisément pourquoi dans l’ancien ?

Que ce soit pour se constituer un patrimoine, des revenus complémentaires, préparer sa retraite ou encore protéger sa famille, l’immobilier reste un axe de choix à considérer dans votre stratégie patrimoniale. Je l’utilise personnellement sous plusieurs formes (Neuf, Ancien, SCPI, voir les liens pour plus de détails). Mais encore faut-il comprendre le processus de bout en bout pour pouvoir en sortir gagnant. Car un même projet peut se trouver gagnant pour une personne… et perdant pour une autre. Comment est-ce possible ? Entrons dans le vif du sujet :

1/ La fiscalité des revenus fonciers : ange ou démon ?!

Le décideur final de tout projet immobilier pour un particulier sera sa fiscalité. Et oui, le seul indicateur qui fera basculer la balance du bon ou du mauvais côté reste l’Etat et non la sacro-sainte « rentabilité brute » du projet.

Le problème avec un banquier ou encore Internet et l’écrasante majorité des offres aujourd’hui disponibles est que les « formateurs » ignorent purement et simplement tout de la fiscalité des revenus fonciers. Ils tirent leurs revenus de leurs formations, de fait, ils ne connaissent pas le problème en détails. Rares sont ceux qui vous permettront d’aller jusqu’au calcul de l’impact fiscal de votre projet (mais ils existent). L’idée étant de pouvoir réaliser réellement le fameux auto-financement que tout le monde recherche. Mais est-ce si profitable de réaliser un réel auto-financement fiscalité incluse ? Nous le verrons plus bas.

Pour finir avec l’impact fiscal retenez que votre situation vous est propre. Nous avons tous entendu parler par une personne de notre entourage de ce super placement immobilier qu’ils ont réalisé en SCI et dont la plus-value après travaux apparaît comme miraculeuse ? Leur beau-frère électricien leur a réalisé les travaux pour pas cher et le locataire paie un loyer au-dessus du marché… bref vous m’avez compris, on entend toujours les beaux parleurs mais on ne voit que rarement la réalité de leurs chiffres.

C’est ce que je compte vous présenter si vous souhaitez vous lancer dans un tel projet. Et ainsi vous rendre autonomes quand il sera question d’en réaliser un 2e puis un 3e… etc

2/ L'auto-financement : le graal qui masque le gouffre

Si aujourd’hui je vous dis que certains de mes projets me coutent encore de l’argent chaque fin de mois vous me direz que je suis un bien mauvais investisseur. Mais c’est bien là la première erreur. Encore une fois chaque cas est propre à l’investisseur en question. Et investir avec un déficit mensuel peut s’avérer bien plus puissant qu’il n’y paraît. Pourquoi ?

Pour commencer vous allez sans doute vous tourner vers une banque pour financer votre projet. Cette étape est cruciale car la mensualité d’un crédit est la plupart du temps la charge la plus lourde d’un projet. Mais ne vous y trompez pas, l’équation loyers=charges est un leurre. Tournez-vous plutôt vers un vrai investisseur immobilier et il vous le confirmera très sérieusement. Pour réaliser un auto-financement, un vrai, il faut tenir compte de la fiscalité. Et dans ce genre de cas, sauf montage très particulier, vous allez mécaniquement augmenter vos impôts. Vous retrouverez dans les Ateliers Découvertes des cas concrets de clients en immobilier pour comprendre plus en détails cette dernière phrase.

Mais rassurez-vous, il y a une bonne nouvelle :
Bien accompagné vous pourrez facilement mener votre projet de bout en bout et connaître les éléments clés pour réaliser un placement gagnant POUR VOUS !

3/ En synthèse

L’immobilier ancien demande d’être au clair avec l’objectif que l’on se fixe initialement. La Stratégie AFP est justement là pour vous y aider.
Votre objectif vous est propre par conséquent votre projet est à réaliser sur-mesure
Vous devrez maîtriser la chronologie suivante :
Définir l’objectif initial (patrimoine, revenus, retraite, famille…)
Chercher un bien qui respecte cet objectif
Négocier le prix d’achat + Travaux si nécessaire
Obtenir le bon financement
Identifier le bon notaire qui vous représentera
Mettre le bien en location
Gérer le bien le temps estimé pour atteindre votre objectif
Revendre le bien, le cas échéant, selon l’évolution de votre situation